Совместная собственность

Помимо акций компаний по работе с недвижимостью существуют и другие возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость. Есть специальные паевые фонды инвестиций в недвижимость (property unit trust), которые владеют целым рядом объектов недвижимости. Пенсионные фонды или некоммерческие организации могут инвестировать в их паи, чтобы получить долю в портфеле коммерческой недвижимости в качестве альтернативы полному владению объектами недвижимости. Но подобные возможности недоступны широкой публике.

Однако население может получить долю коммерческой недвижимости за счет инвестирования в обеспеченные недвижимостью облигации (property bonds) при страховании жизни. Эти обязательства связаны со стоимостью портфеля коммерческой недвижимости, а не с акциями. Уполномоченные паевые фонды (authorized unit trusts) (те, паи которых может покупать обыкновенная публика) обычно не имели права напрямую владеть недвижимостью. Теперь положение изменилось. Но хотя в теории уполномоченные паевые фонды предоставляют публике возможность инвестировать в коммерческую недвижимость, до сих пор они не уделяли этому достаточного внимания.

В свое время существовали планы распространения принципа совместного владения (unitization) - разделение собственности на недвижимость между рядом инвесторов - на отдельные объекты недвижимости. Они обосновывались тем, что сегодня некоторые здания являются настолько дорогостоящими, что трудно найти даже институт, который купит или профинансирует его строительство в одиночку. Однако если собственность можно было бы поделить на, скажем, 100 000 паев по $1000 каждый, то и институты, и частные инвесторы могли бы поучаствовать в их покупке.

Большинство схем подобного рода, которые были испытаны в 1980-х гг., впоследствии споткнулись на юридических или налоговых проблемах или были просто ликвидированы в период краха начала 90-х гг. Но иногда вы еще можете встретить упоминания о PINC (Property Income Certificates, сертификаты на доход от недвижимости), SAPCO (Single Asset Property Companies, компании одного актива) или SPOT (Single Property Ownership Trust, инвестиционный фонд, владеющий единственным объектом недвижимости). В дальнейшем делались постоянные попытки найти жизнеспособную структуру для создания совместной собственности на единичные объекты недвижимости. Развитием этого направления в 90-х гг. (хотя это не была в строгом смысле совместная собственность) было создание партнерств в области недвижимости с ограниченной ответственностью (property limited partnership), которые позволяли двум или нескольким инвесторам разделить инвестиции в недвижимость или вложения в девелопмент.

Были и попытки создания производных инструментов, связанных с рынком недвижимости. Бывшая Лондонская товарная биржа (London Commodity Exchange) (которая теперь является частью Liffe) ввела фьючерсы на недвижимость (property futures) в 1991 г- теперь она называется Лондонская биржа фьючерсов и опционов (London Futures and Options Exchange, London FOX). Они работали во многом аналогично работе фьючерсов, основанных на фондовом индексе, но использовали вместо него индексы ставок аренды на недвижимость и индексы стоимости. Они позволяли также делать ставки на размеры аренды коммерческой недвижимости, на стоимость коммерческой недвижимости, на цены на дома, на ставки по закладным строительных обществ. Это предприятие вскоре со скандалом провалилось, когда появились свидетельства о сфабрикованных сделках.

Более успешным оказался запуск в 1994 г сертификатов на индекс недвижимости (Property Index Certificates, PIC), предпринятый Barclay’s Bank. Это были облигации, выпущенные на 2, 3, 4 года или 5 лет, в которых доход инвестора привязывался к индексам ставок аренды и стоимости недвижимости. Однако PIC выпускались с большими номиналами и предназначались для финансовых институтов, а не для частного инвестора. Позднее были введены форвардные контракты на индекс недвижимости. Имели место и случаи секьюритизации арендных платежей от недвижимости путем эмиссии облигаций и других форм долговых обязательств, обеспеченных потоком дохода от недвижимости. Но это отличается от предложения доли в росте недвижимости.